一、关键词

房屋租赁合同、转租、

二、裁判要点

房屋租赁合同纠纷中承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同效力问题。

三、裁判要点

承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

四、相关法条

《中华人民共和国合同法》

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

五、案件索引

一审：黑龙江省汤原县人民法院（2014）汤民一初字第17号（2014年5月6日）

六、基本案情

原告诉称：2010年1月20日原告孙长菊与被告新天地公司签订销售返租赁合同，将位于汤原县文化社区新天地商厦内一层1-2号门市租赁给被告新天地公司使用，约定租期为四年，即从2010年1月1日至2013年12月31日，租金共计175 080元。后被告新天地公司将该门市转租给被告刘刚使用至今。现该门市租期已到，原告与被告刘刚多次协商返还该门市一事，被告刘刚均以其与被告新天地公司有合同为由拒绝返还。故原告诉至法院，要求：1、确认二被告之间签订的租赁合同中关于原告所有1-2号门市租期从2014年1月1日至2015年12月31日的约定无效；2、被告刘刚将原告所有的位于新天地商厦内一层1-2号门市恢复原状返还原告；3、被告刘刚给付2014年1月1日至被告刘刚实际返还房屋期间的房租费，按照原告与被告新天地公司签订的销售返租赁合同约定的租金计算；4、诉讼费用由二被告承担。

被告刘刚辨称：第一，被告刘刚与被告新天地之间签订的房屋租赁合同有效。2012年1月21日被告刘刚与被告新天地公司签订房屋租赁合同，租期为四年，从2012年1月1日至2015年12月31日止。第一年租金为4万元，第二年到第四年每年租金为9万元。被告刘刚始终正常履行合同，已经向被告新天地公司交纳22万元租金，被告刘刚无过错，该合同有效。第二，被告新天地公司违约，应承担全部责任，与被告刘刚无关。被告新天地公司明知其与原告孙长菊的房屋租赁合同于2013年12月31日到期，故意隐瞒事实与被告刘刚签订2012年1月1日到2015年12月31日的租赁合同，被告刘刚不知情，被告新天地公司是明显的违约违法行为，应当承担全部责任。第三，被告新天地公司应承担被告刘刚的经济损失。由于被告新天地公司的隐瞒欺骗违约行为，被告刘刚将蒙受很大的经济损失。被告刘刚与被告新天地公司签订的房屋租赁合同还有两年到期，如果当时被告新天地公司告知被告刘刚实情，被告刘刚就不会租赁该房屋。被告刘刚要求被告新天地公司退还租金220 000元，赔偿装修费133 800元，加盟抵押金218 081元，以上合计571 881元。如果法院判决被告刘刚返还原告所有的位于新天地商厦内一层1-2号门市，被告刘刚要求被告新天地公司返还1-2号门市2014年的租金。

根据确认的证据，结合双方当事人的陈述，本院认定本案基本事实如下：

2010年1月20日，原告孙长菊与被告新天地公司签订销售返租赁合同一份，被告新天地公司租赁原告所有的位于新天地商厦内一层1-2号建筑面积为42.75平方米的门市，租赁期限从2010年1月1日至2013年12月31日，租金共计175 080元，该门市的所有权人为原告孙长菊，产权证登记时间为2010年1月12日。2012年1月21日，被告新天地公司与被告刘刚签订房屋租赁合同一份，被告新天地公司将位于汤原县新天地商厦一层北侧1-2、1-3、1-4、1-5号门市出租给被告刘刚，四个门市建筑面积170平方米，每个门市面积大概42.5平方米，其中1-2号门市的所有人为原告孙长菊。租赁期间，取暖费由被告新天地公司承担。租赁期限共4年，从2012年1月1日至2015年12月31日。租金第一年为4万元，以后三年每年为9万元，共计31万元，租金中包含取暖费。签订租赁合同时，被告刘刚未问及该门市所有权人情况。被告刘刚按照该合同的约定向被告新天地公司交纳了2013年、2014年的租金及取暖费，每年9万元。2013年11月6日，被告刘刚向汤原县隆华商贸有限公司交纳了四个门市2013-2014年的取暖费8 000元。被告刘刚交纳完之后，再由被告新天地公司返还被告刘刚交纳的取暖费8 000元。2013年7月中旬，原告得知被告新天地公司将其所有的1-2号门市转租给被告刘刚，2013年12月，原告书面通知被告刘刚于2013年12月31日前将原告所有的门市恢复原状返还原告，但被告刘刚至今未返还。故原告诉至法院，要求：1、确认二被告之间签订的租赁合同中关于原告所有1-2号门市租期从2014年1月1日至2015年12月31日的约定无效；2、被告刘刚将原告所有的位于新天地商厦内一层1-2号门市恢复原状返还原告；3、被告刘刚给付2014年1月1日至被告刘刚实际返还房屋期间的房租费，按照原告与被告新天地公司签订的销售返租赁合同约定的租金计算；4、诉讼费用由二被告承担。

七、裁判结果

黑龙江省汤原县人民法院于2014年5月6日作出（2014）汤民一初字第17号判决：一、被告新天地公司与被告刘刚签订的租赁合同中关于原告所有1-2号门市租期从2014年1月1日至2015年12月31日的约定无效；

二、被告刘刚于判决生效后立即将原告所有的位于新天地商厦内一层1-2号门市恢复原状并返还原告孙长菊；

三、被告新天地公司于判决生效后立即将被告刘刚给付的租赁新天地商厦内一层1-2号门市2014年的租金20 500元返还被告刘刚；

四、被告刘刚给付原告从2014年1月1日起至被告刘刚实际返还时止实际占有使用原告所有的1-2号门市的费用，该费用按照被告新天地公司与被告刘刚约定的转租原告所有门市2014年的实际租金20 500元标准计算。

八、裁判理由

法院生效裁判认为：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，关于合同效力问题，原告将其所有的位于新天地商厦内一层1-2号门市出租给被告新天地公司，租赁期限为2010年1月1日至2013年12月31日。2012年1月21日，被告新天地公司在未通知原告的情况下将该门市转租给被告刘刚，约定租赁期限为2012年1月1日至2015年12月31日，明显超过被告新天地公司承租该门市的剩余租赁期限，因此，被告新天地公司与被告刘刚签订的租赁合同中关于原告所有1-2号门市租期为2014年1月1日至2015年12月31日的部分约定无效，故原告要求确认二被告之间签订的租赁合同中关于原告所有1-2号门市租期从2014年1月1日至2015年12月31日的约定无效的诉讼请求，具有法律依据，本院予以支持。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同部分无效，因该合同无效部分取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，关于门市的返还问题，被告新天地公司与被告刘刚签订的租赁合同中关于原告所有1-2号门市租期从2014年1月1日至2015年12月31日的约定无效，被告刘刚于2014年1月1日之后占有使用原告的门市既丧失了法律依据，因此，被告刘刚应当立即将原告所有的门市恢复原状并返还原告孙长菊。故原告要求被告刘刚将原告所有的1-2号门市恢复原状并返还原告的诉讼请求，本院予以支持。关于租金的返还问题，被告刘刚给付被告新天地公司2014年四个门市租金9万元，其中包含四个门市2013-2014年取暖费8 000元，四个门市的租金实际应为82 000元，每个门市租金应为20 500元，即其中原告所有的1-2号门市2014年租金应为20 500元。被告刘刚主张租金中还包含物业费120元，因其未提供证据证明，本院不予支持。被告刘刚给付被告新天地公司的是2014年全年的租金，根据合同自由原则，本院结合案件实际情况，不宜将2014年全年的租金返还原告，因此，被告新天地公司基于合同无效部分取得的财产应返还被告刘刚，即被告新天地公司应当将被告刘刚给付的2014年转租原告门市的租金20 500元返还给被告刘刚。关于原告门市的使用费用问题，被告新天地公司与被告刘刚签订的租赁合同中关于原告所有门市租期为2014年1月1日至2015年12月31日的部分被确认无效，被告刘刚从2014年1月1日起无权占有使用原告的门市，应向原告支付其实际占有使用原告门市期间的费用，支付至被告刘刚实际返还原告门市时止，故原告要求被告刘刚给付2014年1月1日至被告刘刚实际返还房屋期间的房租费的诉讼请求，本院予以支持。原告要求该费用按照原告与被告新天地公司签订的销售返租赁约定的租金计算，本院结合案件实际情况，不予支持，该费用按照被告新天地公司与被告刘刚之间签订的租赁合同约定的实际租金20 500元计算。关于诉讼费及实际支出费用承担问题，被告新天地公司在未通知原告的情况下将原告所有门市转租给被告刘刚，租期超过被告新天地公司承租该门市的剩余租赁期限，被告新天地公司在该案件中存在主要过错，应承担主要的诉讼费及实际支出费用，本院认为承担70%为宜；被告刘刚承租该门市时未问及该门市所有权人情况便承租该门市，也存在过错，应承担剩余部分的诉讼费及实际支出费用，即承担30%为宜。

九、法官后语

房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得收益的行为。 我国民法对于房屋转租采取限制主义的态度。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条对转租作了明确规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由于房屋转租在实践中经常发生，而且与一般的租赁相比，其法律关系更为复杂，现行法律对此所作的规定过于简单，无法解决实践中产生的各种纠纷。

一、  房屋转租合同的法律特征

房屋转租合同是指房屋的承租人不退出租赁关系，把自己从出租人那里承租的房屋再出租给第三人的合同。在这里，我们把原房屋的出租人称为出租人，把房屋的第一承租人称为承租人，把第三人称为次承租人。根据合同法第二百二十四条的规定，房屋转租合同有以下特征：

1、房屋转租合同是以原房屋租赁合同的存在为前提。任何一个转租合同必然存在一个租赁合同，没有租赁合同，也不存在转租合同。转租合同是租赁合同成立后，承租另行与承租人就房屋租赁协商一致而成立的合同。

2、出租人的同意是房屋转租合同订立的前提条件。转租合同的订立应当取得房屋出租人同意，这种同意可是书面的，也可以是口头的。合同法规定，承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同。租赁合同的解除，转租合同也就无存在的根据，转租合同应自动解除。房屋转租尽管取得了房屋出租人的同意，但房屋出租人并不是房屋转租合同的当事人。转租合同的当事人只能是合同权利和义务的承受者，即房屋的承租人和次承租人。

3、出租人与次承租人无任何法律上的权利义务关系。当事人之间权利义务因法律的规定和合同的约定而产生,出租人与次承租人之间没有合同关系,我国《合同法》明确规定，次承租人对租赁物造成的损失由承租人赔偿，法律未规定出租人与次承租人之间的权利义务关系。因此，出租人与次承租人之间不可能存在权利义务关系。

4、房屋转租不是房屋租赁权的转让。租赁权转让是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，仍然承担租赁合同的权利义务，转租与租赁权转让在法律性质上是不同的。

另外，转租合同中所规定的转租中使用收益，系以原租赁权范围为限，但经出租人特许者除外。对于转租合同中关于转租期限，我国法律未作特别规定，笔者认为，转租是以原租赁关系到为基础，具有附属性，故转租期限不应长于原租赁所余的期限。

二、房屋转租合同的效力

合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。民法通则的规定，基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。笔者认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效：

1、房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的（默示），应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。

2、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意；一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效；如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。

3、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定,承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同,并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。

三、房屋次承租人的优先购买权

在给“次承租人的优先购买权”下定义之前，首先应该解决一个问题，什么是承租人的优先购买权。承租人的优先购买权是指公民、法人作为房屋承租人时，对于出租人在出卖其出租房屋时，在同等条件下，优先于他人购买的权利。那么，次承租人的优先购买权是指次承租人基于其转承租关系，对于出租人在出卖其出租房屋时，在同等条件下，通过承租人来行使优先于他人购买的权利。

（一）次承租人优先购买权的理论依据

关于次承租人是否能享有对房屋的优先购买权，一直是学界争论的一个问题，有的学者认为在租赁关系存续期间因出租人与次承租人不存在直接权利义务关系，出租人欲出卖房屋时，即使承租人放弃优先购买权，次承租人仍不享有该项权利。

笔者不同意这种观点，原因有以下几个方面：

首先，优先购买权的设定给所有权的行使设置了一个合法的负担，其以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取对特定主体的特殊保护。转租关系先于买卖关系而存在，将这种既存的社会关系稳定下来，避免因出租房屋所有权的任意处分而使次承租人生活发生大的变动，应赋予次承租人享有顺位在先的优先购买的权力。

其次，给次承租人以优先购买权有利于简公交易程序、降低交易成本、增进效率，此与优先购买权制度设计目的相吻合。台湾著名法学家王泽鉴认为：私法上有两个原则：自由和效率。转租赁关系从属于私法这个范畴同样要实现 “自由和效率”，在转租关系中，如何实现优化配置、物尽其用是法律应当作出的价值选择。

第三，法律制度的内在理念之一是保护弱势，实现公平正义，较承租人而言，次承租人的合法权益更容易因房屋所有权的任意处分而受侵害。在这一涉及三方的法律关系到中，次承租人是真正的弱势。给予次承租人优先购买权符合公平正义的原则。

第四，转租现象在现实生活中广泛而大量地存在，尤其在城市房地产交易中，许多写字楼、店铺及居民住宅等以转租的形式存在。写字楼、店铺等的租赁权人出于商业利益的考虑，往往对租赁房屋投入了高昂的装修费用、广告费用及其他费用。而随着人们对生活品质的追求，甚至于住房等也往往涉及价格高昂的装修费用。次承租人作为利用主体，其优先购买权顺位在先，既可避免其投入的成本遭受无谓的损失，也能够避免社会资源的浪费，充分发挥物的经济效益。

（二）次承租人的优先购买权的法律特征

1、次承租人优先购买权是以承租人的优先购买权的存在为基础。在转租合同关系中，存在出租人与承租人，承租人与次承租人之间两个租赁合同关系，次承租人与出租人之间无直接的合同关系。因而次承租人不能直接享有优先购买权。次承租人的优先购买权只能在承租人享有优先购买权的基础才能存在。

2、次承租人的优先购买权以承租人不主张的优先购买权为前提。法律直接规定了承租人享有优先购买权，在承租人主张优先购买权时，次承租人不能享有优先购买权。转租合同法律关系的产生以原租赁合同关系为基础，原租赁合同解除转租合同应当解除，如果转租合同的次承租人与原租赁合同的承租人都均等的享有优先购买权，就丧失了承租的基础地位。因此，只有在承租人不主张优先购买权时，次承租人才能间接的主张优先购买权。

3、转租人的优先购买权不得超越承租人优先购买权的范围。次承租人的优先购买权是以承租人优先购买权为基础的，没有承租人优先购买权，就不能产生次承租人的优先购买权，次承租人的优先购买权应当以不超越承租人优先购买权的范围为原则。

4、次承租人优先购买权的行使应受一定的限制。由于次承租人与出租人之间无合同上的权利义务关系,次承租人不能直接向出租人主张优先购买权，次承租人在先例优先购买权时，应通过承租人来行使，即由次承租人向承租人主张优先购买权，承租人应以自己的名义向出租人主张该权利。

5、通知义务的承担。合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以下同等条件优先购买的权利。”合同法规定了通知义务由出租人承担。在转租合同关系中，通知义务该由谁承担，法律未作明确规定。由于出租人与转租合同中，承租人作为出租人出租其所承租的房屋，因此，原合同的承租人应对次租人承担通知义务。如果承租人履行通知义务，应承担民事责任该民事责任应与出租人对承租人所承担的民事责任不同。依照最高人民法院《关于贯彻民法通则若干问题的意见（试行）》第１１８国家条的规定，出租人不履行通知义务，承租人可以向法院请求宣告该房屋买卖无效。但在转租法律关系中，出租人出卖房屋，应由承租人通知次承租人，如果承租人未履行通知义务，不能由此请求宣告该买卖行为无效。因为出租人与次承租人之间无权利义务关系。承租人的过失行为，不影响出卖行为的效力。承租人不履行通知义务，应当承担相应的民事责任。这种责任一般表现为未履行通知义务而导致次承租人因要搬迁而造成的损失给予赔偿的责任。

关于次承租人优先购买权问题，我国现行法律未作规定，理论界与实务中也很少论及。但是，在转租现象普遍存在的今天对其进行讨论有着重大意义。因此，我们呼吁立法上对次承租人权利予以充分重视。